İstanbul’da gerçekleşen depremin ardından güvenli yaşam alanı arayışı arttı arsa dolandırıcıları meydana çıktı
Hürriyet’ten Gülistan Alagöz “Depremden kaçarken arsa mağduru olmayın” başlıklı yazı kaleme aldı. Alagöz yazısında, arazi statüsündeki yerlerin arsa olarak satıldığını ve bu noktada alıcıların dikkatli olması gerektiğini ele aldı.
İşte Alagöz’ün yazısının tamamı:
Öncelikle, aldığınız gayrimenkulün niteliğini bilmeniz gerek. Zira birçok arazi statüsündeki yer, arsa tarifi ile satılıyor. Arsa ve arazi/tarla ortasındaki fark şöyle:
Kadastrosu yapılmış ve belediyeler tarafından parsellenmiş yapılaşmaya açık hale gelen bir arazi, arsa niteliğindedir. Topraklar ise şimdi imar planı ve uygulaması görmemiş toprak kesimidir ve yapı müsaadesi belirli kurallarla sonludur. Tarla ise tarıma elverişli toprak kesimi olarak tanımlanır ve yeniden muhakkak kurallarda yapı müsaadesi verilir.
Alım yapmadan evvel tapuda kısıtlayıcı şerh, beyan var mı, kesinlikle bakılmalı. Mesela tarla tapusu olup üzerinde bulunan bir beyan, oranın her daim tarım yeri formunda kullanılmasını gerektirebilir. Bu durumda ‘ileride imara açılacak’ halinde verilen kelamlı bilginin bir manası kalmaz. Bu nedenle emlakçı ya da şahısların bilgileriyle yetinmeyip ilgili belediyeye direkt başvurmanız yararlı olur.
TARLAYA İNŞAAT YAPILIR MI
Fiyatı cazip diye aldığınız tarlada, ‘küçük bir mesken yaparsın’ telaffuzuna inanmayın. Tarlanız beş dönümün altındaysa yapı inşasına müsaade verilmez. Beş dönüm üzerinde ise en fazla 250 metrekare olması ve yola da en az 25 metrekare cephesi olması, en fazla iki kat olması kaydıyla mesken yapılabilir. Arazi ne kadar büyük olursa olsun yalnızca bir adet 250 metrekare konut yapılabilir.
Beş dönümde 250 metrekarelik tek konut kuralı ‘tiny house’ ve ‘prefabrik yapı’ için de geçerli. Yani 5 bin metrekare bir toprağa 10 tane tiny house ya da prefabrik mesken koyamazsınız. Zira kanalizasyon, su, elektrik teması istendiğinde üniteler artık yapı statüsü alır. Fakat elektrik, su istemeyen biri, bir yere istediği kadar tiny house yerleştirebilir. Bu teknik olarak bir toprağa araba koymakla tıpkı manaya gelir.
HİSSELİ RİSKLİ OLABİLİR
Arsa ve tarlada en dikkat edilmesi gereken başlıklardan biri ‘hisse’ konusu. Tam mülkiyet halinde bir satın alma yapmanın en risksiz seçenek olduğunu belirten uzmanlar paylı alım için de şu bilgileri veriyor: “Hissedar olarak bir yerin içerisinden hisse satın almak yasal olarak mümkün ancak dikkat edilmeli. Bir arsayı satın alan hissedarlar şayet ortalarında o yerin kullanımına yönelik kontrat düzenlememişlerse yerin tamamına maliktirler. Yüzde 1 arsa hissesine sahip bir hissedar, yüzde 99 pay sahibinin olduğu bir taşınmazın tamamını kullanabilir.
Diğer bir sorun, taraflar ortasında fiili bir taksim mukavelesi yok ise bu yerin üçüncü bireylere satılmadan evvel öbür hissedarlara teklif edilmesi mecburidir. Tekrar müşterek hissedarlar başka pay sahiplerinin onayı olmadan ortak arsa içerisine yapı inşa da edemezler. Tüm maliklerin onayı gerekir. Bu noktada arsa satışı lakin ve lakin ‘fiili taksim sözleşmesi’ yahut ‘amaca özgüleme sözleşmesi’ yapılması halinde bireylere bağımsız hareket etme hakkı verir. Hedefe özgüleme üç avantaj sağlar; iştirakin giderilmesi davasını önler, satış halinde hissenizi evvel öteki hissedarlara sunmak zorunda olmazsınız ve ortaklar sizin alanınıza müdahale edemez. Fiili taksim mukavelesi ise kısmen korur ve iki avantaj getirir; kimse alanınıza giremez ve satış halinde başka hissedarın önceliği olmaz.
Mesken yaptırmak için alım planlıyorsanız elektrik, su, yol kontakları konusunu netleştirin. Yoksa alım yaptığınız fiyatın fazlasını bu muhtaçlıklar için harcamak zorunda kalabilirsiniz. Uzmanlar hem bunları görmek hem de lokasyon bilgisinden emin olmak için kesinlikle ‘yerinde görülüp’ sonra alım yapılmasını öneriyor.
NEDEN UCUZ SORGULAYIN
Çok düşük bir fiyatla karşılaşınca bunu yalnızca fırsat olarak görmeyin, sorgulayın. Bölgedeki ortalama kıymetleri kurumsal emlak firmalarına danışın. Bir dolandırıcı ile karşı karşıya olma ihtimalinizi hiçbir vakit unutmayın.
Her kademe tamam, sıra geldi alıma. Tarım yerlerinde paylı satışın mümkün olmadığını, noterlerin bu yerlerle ilgili satış vaadi mukavelesi düzenlenemeyeceğini belirten uzmanlar; “Yapılmışsa da geçerli değil. Miras olan tarım topraklarında tüm hissedarlar lakin tek bir bireye satış yapabilirler” diyor. İmarlı yerde ise satış vaadi kontratının kesinlikle noterden yapılması gerektiğine dikkat çeken uzmanlar, “Satış ofisinde hazırlanan ismi yazılı mukaveleler yok kararında olur” uyarısı yapıyor.
PANİK ALIMLA DOLANDIRILMAYIN
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, deprem sonrası arsa taleplerinin arttığını belirtti. “Her sarsıntı sonrasında beşerler bir kaçış adresi arıyor ve arsa ya da tarla arayışı başlıyor” diyen Akdoğan, şunları söyledi: “Maddi imkânı güzel olanlar İstanbul dışında bir villa alarak b planını yapıyor. İmkânı daha sonlu olanlar ise uygun fiyatlı arsa ya da tarla istiyor. Bir tiny house ya da prefabrik yapı kurarım diye düşünüyor. Son günlerde bu arayışlar arttı. Ancak geçmiş tecrübelerimizden biliyoruz ki, panik havası geçince alım kararları da çoğunlukla öteleniyor.”
Kararını ötelemeden alım yapanlar için de değerli ikazlarda bulunan Akdoğan şöyle devam etti:
“Deprem paniğini fırsata çevirmek isteyenler bu periyotta tetikte bekliyor. O yüzden vatandaşlar çok dikkatli olmalı. Muhakkak yerinde görmedikleri ve gerçek sahibi olduğuna emin olmadıkları şahsa kapora yollamasınlar. Bilerek düşük fiyatlı ilan girerek kapora için baskı yapanlar var, kanmasınlar. Kelamlı bilgileri hakikat kabul etmesinler, gidip yerinde görüp ilgili belediye ve tapudan teyit alsınlar.”
patronlardunyasi.com
