Konut finansmanına yeni perspektif: Mortgage sisteminin tıkandığı noktada hibrit modellerle erişilebilir konut için çok katmanlı çözüm önerileri

Dünya gazetesi muharriri Ali Hepşen, mevzuyla ilgili kaleme aldığı yazısında, Türkiye’de konut finansmanına dair yapısal problemlere dikkat çekerek, tahlil olarak hibrit modelleri önerdi.

İşte Ali Hepşen’in yazısının tamamı:

Türkiye’de konut ediniminin 2007 yılından günümüze esas finansman aracı olan mortgage sistemi, artık tıkanma noktasına gel­miş durumda. 2022 yılından bu yana yaşanan enflasyon ortamı, faiz oranlarındaki dalgalan­malar ve hanehalkı gelirlerindeki gerçek düşüş, klasik mortgage modelinin aktifliğini büyük ölçüde azalttı.

Bugün kredi yıllık maliyet oran­ları %45-%50 düzeylerinde seyrediyor, konut fiyatları gelir artışının üzerinde yükseliyor ve konut kredi hacmindeki artış nominal olsa da gerçek manada hudutlu.

Diğer taraftan, hanehalkı aylık geliri içerisinde konut kredi taksitlerine ayrılacak hisse, neredeyse gelirin kendisini ya­kalamış durumda. Pekala, bu yapı sürdürülebilir mi? Bugün için kolay değil. İşte tam bu noktada yeni bir paradigma gereksinimi doğuyor: hibrit ko­nut finansmanı modelleri. Bu kavram, klasik konut kredisi sisteminin ötesine geçerek, fark­lı paydaşları, araçları ve risk paylaşım biçimle­rini bir ortaya getiren çok katmanlı finansman yapıları manasına geliyor aslında.

BDDK şimdiki datalarına baktığımızda, Tür­kiye’de 2025 Şubat sonu prestijiyle konut kre­di hacmi yaklaşık 535 milyar TL; 2023 yılın­daki kredi sıkılaştırıcı düzenlemelerinin de tesiriyle geçen yıldan bu yana konut kredi hacmindeki artış yalnızca %22 oldu.

Yani kredi stoku büyürken, yeni kullandırımlar geriledi. Bilhassa birinci defa konut sahibi olacaklar ve orta ge­lir kümesi için mevcuttaki yükle kredi kulla­nımına dayalı konuta erişim sistemini yine sorgulamak gerekiyor. Bu bağlamda, sırf kredi faizlerini düşürmeye odaklanmak yeter­siz. Yapılması gereken şey; finansman yükünü bireyden alıp topluma ve sermaye piyasaları­na yayacak yeni modeller üretmek. İşte hibrit finansman tam da burada devreye girmeli. Bu modelde, bir konutun mülkiyeti hem kullanı­cıda hem de yatırımcıda olur.

Kullanıcı başlan­gıçta %25-%50 ortası bir hissesi satın alır, kalan kısım için kira öder. Vakitle gelir durumuna nazaran ek hisseler satın alabilir. “Help to Buy” ve “Shared Ownership” programları, İngiltere’de konut erişimini artıran başarılı örneklerdir. Bilhassa Homes England tarafından destekle­nen bu yapılar, gençlerin ve birinci mesken alıcılarının pazara girişini kolaylaştırmıştır.

KİRA ÖDE-SAHİP OL (RENT-TO-OWN)

Konutun sahibi kurum ya da şirket olur, bi­rey kiracı olarak oturur. Fakat mukaveleye gö­re makul bir müddetin sonunda (örneğin 5 yıl) konutun mülkiyeti devredilir. Ödenen kirala­rın bir kısmı satış bedelinden düşülür. ABD’de “Lease-Purchase Agreements” olarak bilinen bu yapı, düşük kredi skoru olan lakin tertipli gelir sahibi bireylerin mesken sahibi olmasına ola­nak sağlar.

KOOPERATİF TEMELLİ FİNANSMAN

Kooperatifçilik Türkiye’de inşaat üzerinden bilinir; fakat asıl potansiyeli birlikte finans­man ve birlikte mülkiyet yaklaşımıdır. Ber­lin’de “Mietshäuser Syndikat” modeliyle uy­gulanan yapı; arsa üzerindeki mülkiyetin koo­peratifte kalmasını sağlarken, bireylere yalnızca kullanım hakkı vererek spekülatif fiyatlama­nın önüne geçmektedir.

SERMAYE PİYASASI ENTEGRASYONU

Türkiye’de TOKİ gibisi yapılar kamu kay­naklarıyla üretim yaparken, özel kesim tara­fında yap-sat ya da sat-yap üzere modeller tercih ediliyor. Projelerin menkulleştirilmesi şimdi gelişmemiş bir alan. Bu noktada bilhassa proje bazlı gayrimenkul yatırım fonları (Proje GYF) modelinin, özel kesimle kamunun iş birliğin­de geliştirilebilecek konut finansman araçları açısından kıymetli bir potansiyele sahip oldu­ğunu vurgulamak gerekir.

Hibrit modellerin başarısı yalnızca finansal dizaynla değil, kamu katkısıyla da direkt bağlantılıdır. Bilhassa arsa tahsisi, altyapı des­teği ve düzenleyici kolaylaştırmalar sağlandı­ğında bu yapılar daha sürdürülebilir hale gelir. Viyana’da belediyenin arsa sahibi olduğu, sivil toplumun ve özel kesimin katıldığı hibrit ko­nut üretim modelleriyle Avrupa’nın en başarılı kiralık toplumsal konut sistemlerinden biri kurul­muştur. Artık konut bir “yatırım nesnesi” de­ğil, erişilebilir bir hayat hakkı olarak düşünül­melidir. Bunun yolu ise yalnızca krediyle değil, kolektif ve kapsayıcı finansman mekanizmala­rıyla yürünebilir. Hibrit finansman modelleri, yalnızca yeni bir finansal çerçeve değil, tıpkı za­manda toplumsal adalet, mekânsal kapsayıcılık ve ekonomik sürdürülebilirlik ismine bir gelecek vizyonudur.

patronlardunyasi.com