Site yönetimlerinde yeni dönem: Yetkilendirilen şirketler görev alacak, harcamalar ve denetimler sıkılaştırılacak

Son periyotta yüksek aidatları ile de gündeme gelen site yönetiminde esaslı değişliği gidiliyor. Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na bağlı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü, “634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu”na tabi binalarda faaliyet gösterecek idare şirketleriyle ilgili mevzuat düzenlemesinde hazırlıklarını tamamladı.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın hazırladığı, “Kat Mülkiyeti Kanunu”ndaki “Tesis İdare Hizmetleri” ile ilgili mevzuat değişikliğinde sona gelindi. Düzenlemeye ile yüksek aidatlar konusunda da adım atılacak. Harcamalardaki verimlilik artışı sayesinde yapılacak tasarruf aidatlara yansıtılacak. Düzenlemeye nazaran site idarelerinde yalnızca bakanlıkça sınıflandırılan ve yetkilendirilen şirketler vazife alabilecek. Site idarelerinin harcamaları da yeniden bakanlıkça yetkilendirilecek bağımsız kontrol şirketlerince yılda en az bir kere denetlenecek.
KAT MALİKLERİ YÖNETEBİLECEK
Bu şirketlerin idare hizmeti verdikleri binalardaki faaliyetleri ve yapılan harcamaları da tekrar Bakanlıkça yetkilendirilecek bağımsız kontrol şirketlerince yapılacak. Bu kontrollerin yılda en az bir kere yapılması zarurî olacak. Ayrıyeten kat malikleri kontrol talebinde bulunabilecek. Yeni düzenlemeyle konut ve konutla birlikte ticari alanı olan binaların (sitelerin) idaresinde faaliyet gösterecek şirketler, Bakanlıkça sınıflandırılacak ve belgelendirilecek. Mevzuatın yürürlüğe girmesinden sonra, kat malikleri idare işini kendileri değil de şirketlere yaptırmak isterlerse, bu işleri yalnızca bakanlıkça yetkilendirilmiş şirketler üstlenebilecek.
YÖNETİCİNİN VAZİFE TARİFİ DEĞİŞEBİLİR
Mevcut kat mülkiyeti Kanunu’na nazaran, idare planında aksi karar olmadıkça, yönetici, kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getiriyor; ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve tamiri için gereken önlemi alıyor; ana gayrimenkulü sigorta ettiriyor; ve ana gayrimenkulün genel idare işleriyle korunma, tamir, paklık gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için idare planında gösterilen vakitte, şayet bu türlü bir vakit gösterilmemişse, her takvim yılının birinci ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip ölçüde para topluyor.
Bütçe açık veriyorsa, kalan işlerin tamamlanması için tekrar avans toplayabiliyor; ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili öbür bütün ödemelerin kabulü, idare hasebiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıyeten yetkili kılınmışsa, bağımsız kısımlara ilişkin kiraları da toplayabiliyor.
Ayrıca ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul ediyor; ana gayrimenkulü ilgilendiren bir müddetin geçmesinden yahut bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirleri alıyor; ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin faydasına olan konularda gerekli önlemleri alabiliyor.
Kat mülkiyetine ait borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve yasal ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi ismine ve ama ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması da yönetimin misyonları ortasında yer alıyor.
KALABALIK SİTELER İÇİN PROFESYONELLİK GEREKİYOR
Site yöneticilerinin kat malikleri ortasından aranması yahut seçilmesi durumunda birçok alacak konusunda sorun yaşadığı görülüyor. Yöneticinin vazifeleri, sorumlulukları, ortak alanların kullanılması, defterlerin tutulması, evrakların saklanması, işletme projesinin yapılması ve saklanması, genel şuranın yetkileri üzere konular birçok site yöneticisinin mağdur olduğu hususlar ortasında öne çıkıyor. Ayrıyeten şahsî sorun yaşamak istemeyen bireyler, yüzlerce kişinin yaşadığı sitelerin yönetimi konusunda kendisini huzursuz hissedebiliyor. Bu nedenle idare profesyonel şirketlere devredilebiliyor.
A’DAN Z’YE ‘VERİMLİLİK’ SAĞLAYACAK
Bakanlıkça yetkilendirilecek şirketler, kat maliklerine ve kiracılara rutin olarak sundukları hizmetlerin yanı sıra; otopark, bahçe alanları, varsa toplumsal tesisler üzere ortak ömür alanlarının ruhsat ve eki projelerine uygun olarak kullanılmasını ve işletilmesini sağlayacak. Ayrıyeten verimlik ve tasarruf üzere kavramları ön plana çıkaracak, kazan dairesi, asansör üzere makine ve ekipmanların düzenli bakım ve denetimlerini, güç verimliliğini ve evsel atık idaresinin düzenlenmesini de takip edecek.
Yetkili şirketler noksanlıklar, yapılması gerekenler ve alınması gereken önlemler konusunda evvel bina yönetimini ve kat maliklerini uyaracak. Site yönetimleri yerine getirilmesi mecburî olan mevzularla ilgili gereken önlemlerin alınmaması durumunda da ilgili kurum ve kuruluşlara bildirimde bulunabilecek.
ŞEFFAFLIK İÇİN DİJİTAL PLATFORM KURULACAK
Kat maliklerinin iskan ettikleri yapıların yönetimine dair bilgi ve evraklara sistem üzerinden şeffaf bir şekilde erişimi için Bakanlıkça elektronik yazılım sistemi kurulup ortak kullanıma açılacak.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’inci maddesi yeterince, yönetici, kural olarak vekilin haklarını elinde bulunduruyor. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara karşın vaktinde ve büsbütün yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ilişkin sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilebiliyor ve ziyanı kadar meblağı kat maliklerinden talep edebiliyor. Bu maddenin yeni mevzuatta da motamot uygulanacağı söz ediliyor.
PLANLAMA ÖNE ÇIKACAK
Yönetici, idare planında, bir fiyat tayini olmasa dahi, kat maliklerinden uygun bir fiyat isteyebiliyordu. Bu hususta yeni mevzuatta yer alacak. Kat malikleri, kat malikleri ortasından seçilen yöneticinin, olağan idare masraflarına dahil olup olmayacağını kararlaştıracak. Kat malikleri kararı olmadığı durumlarda, yönetici, idare mühletince kendisine düsen olağan idare masraflarının yarısını ödemeyebilecek.
Yöneticinin vazifeleri, yönetim planında belirtilecek ve kat maliklerine karşı vekil üzere sorumlu olacak. Yönetici ile kat malikleri ortasındaki tüzel bağda Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akdi hükümleri uygulanacak.
APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ MESLEK OLUYOR
Dünya’dan Ferit Parlak’ın haberine nazaran, site idaresi konusunda hizmet vermeye başlayan şirketlerin sayısı artıyor. Büyümeye başlayan bölüm, “bina yöneticiliği” diye farklı bir meslek kısmının ortaya çıkmasını da sağladı. Hatta bina yöneticiliği mesleği için, içlerinde Kadir Has, İstanbul Ticaret, Arel Üniversitesi üzere okulların da yer aldığı üniversitelerde sertifika programları açıldı. Bu programlarda apartman/site idaresi ve kat mülkiyeti ile ilgili temel hukuk kavramları, ilgili mevzuat ve belediye imar planları üzere mevzular öğretiliyor.
ÇALIŞTAY SONUÇLARI DİKKATE ALINACAK
Bakanlığa bağlı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü bu doğrultuda 23 Ekim 2024’te Ankara’da kamu kurum ve kuruluşları, akademisyenler ile dal temsilcisi STK’ların katıldığı bir çalıştay düzenlemişti. Toplantıda kat maliki pozisyonundaki vatandaşların ve hizmet sunucusu şirketlerin problemleri ve tahlil teklifleri değerlendirildi. Mevzuat düzenlemesi, ilgili kurumların görüşlerine açılacak ve gelen değerlendirmelerin akabinde son formuna kavuşacak. Düzenleme daha sonra Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’a sunulacak.
patronlardunyasi.com